DISPOSITIF PINEL RECENTRÉ 2018 – 2022

DISPOSITIF PINEL RECENTRÉ 2018 – 2022

Dans son allocution du 17 juillet 2017 au Sénat, lors de la Conférence Nationale des Territoires, le Président de la République avait affirmé sa volonté de faciliter la création de logements nouveaux et de créer un choc d’offre sur les zones tendues.
Nous nous réjouissons dans son communiqué de presse de fin juillet de cette orientation et affichait son soutien au principe d’une redéfinition du zonage d’une loi Pinel vertueuse pour l’économie et les finances publiques.

Aujourd’hui à l’occasion de la conférence de presse donnée par Julien DENORMANDIE, secrétaire d’Etat au ministère de la cohésion des territoires, les éléments communiqués ont permis de clarifier la position du gouvernement précisant que le « dispositif Pinel était pérennisé pour quatre ans, jusqu’en 2022, et ainsi donner de la lisibilité au secteur et recentrer sur les zones urbaines ».

Le dispositif est donc restreint à compter de 2018 aux zones A bis, A et B1.

Nous ne pouvons que nous féliciter des éléments communiqués aujourd’hui.
Au-delà de l’effet vertueux pour les investisseurs d’un recentrage sur les zones urbaines les plus tendues, la reconduction pour 4 ans du dispositif donne à l’ensemble des professionnels de l’immobilier la visibilité nécessaire pour travailler au développement d’opérations immobilières dont les cycles de réalisation sont pluriannuels et se rallongent du fait de la complexité de la construction de projets en zones urbaines tendues.

Cette reconduction est une excellente nouvelle pour l’ensemble du secteur de la construction dont l’embellie récente reste fragile.

En effet, Le Ministère de la Cohésion des territoires avait annoncé le 29 août dernier,une baisse des ventes et des mises en ventes au 2ème trimestre 2017, de -9,4% et -17,1% respectivement.
Pour rappel, en mars 2017, nous avons déjà suggéré de recentrer le dispositif Pinel sur ces zones les plus tendues et donc d’exclure les communes situées dans les zones B2 et C.
L’objectif était double :

  • Concentrer l’effort de production de logements supplémentaires sur les secteurs sur lesquels les besoins sont les plus forts et rester fidèle à l’esprit du dispositif ;
  • Sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus larges et les plus dynamiques.

Nous avions récemment renouvelé cette proposition dans le cadre de la consultation lancée pendant l’été par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires auprès des collectivités territoriales et des acteurs du logement dans le cadre de la préparation du projet de loi logement mais également au travers de nombreux échanges avec des élus locaux, directement ou au travers de nos partenaires commerciaux ou promoteurs. En cohérence avec cette position, Nous nous sommes toujours refusé à commercialiser des opérations bénéficiant d’agrément Pinel sur les zones B2 et C.

NB : les communes éligibles au zonage Pinel représentent 8,4% du territoire ; en excluant les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre passera à 5,4% mais regroupera l’ensemble des marchés les plus tendus.

Nous resterons attentifs à la finalisation du projet de loi, les contours définitifs du nouveau zonage et le taux de réduction d’impôt étant susceptibles d’arbitrages de dernière minute, lors des échanges au parlement comme au Sénat.

Rappelons que le texte final ne sera voté qu’en fin d’année et que les décrets d’application ne seront probablement publiés que fin décembre.

 

Pour plus d’information contactez nous au 09 64 33 32 77 au en remplissant le formulaire ci dessous

 

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Pourquoi investir dans des résidences sénior en loi Pinel

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Un bon moyen de garder pendant des années un locataire et de sécuriser votre investissement.

Ce concept de village de sénior est très apprécié par les résidents du fait de la convivialité et des activités partagées dans des lieux de communs.

 

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Immobilier : le manque d’information perturbe les futurs acquéreurs

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Le moral des acquéreurs immobiliers pourrait être meilleur. Malgré les bonnes conditions du marché avec de faibles taux d’emprunt, des prix en baisse et des aides gouvernementales adaptées, les acquéreurs ne semblent pas vraiment se rendre compte de la situation favorable dans laquelle ils baignent.

Une bonne raison pour faire appel à un professionnel du patrimoine et de la fiscalité.

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La vie immo : Le Laboratoire de l’Immobilier met en garde sur les investissements

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LES PLUS-VALUES MOBILIÈRES / IMMOBILIÈRES

LES PLUS-VALUES

La plus ou moins value (gain ou perte en capital) est la différence positive ou négative entre le montant de la cession d’un bien ou titre immobilier ou mobilier et le montant d’acquisition de ce bien ou titre (ou sa valeur comptable si des amortissements ont été pratiqués.)

1 ) La plus-value immobilière

C’est le prix réel stipulé dans l’acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités, diminué des frais de cession : taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais supportés à l’occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d’hypothèque…).

Les personnes qui cèdent contre rémunération un bien immobilier sont imposables à l’impôt sur le revenu au titre de la plus-value dégagée par cette vente, sauf exonérations.

Seules les résidences principales restent exonérées de taxation sur la plus-value.
La plus-value est reste imposée intégralement pour les 5 premières années de possession.

Le délai avant exonération complète passe de 30 ans… à 22 ans de détention pour le prélèvement scal (applicable au 1er septembre 2013). Pour le prélèvement social, il sera acquis à 100% après la 30 ème année de détention.

Le vendeur béné ciait d’un abattement exceptionnel de 25% entre le 1er septembre 2013 jusqu’au 31 août 2014.

L’abattement est progressif selon la durée de détention :

Taux annuel d’abattement pour déterminer l’assiette de la taxe sur les plus-values

Taux annuel d’abattement pour déterminer l’assiette des prélèvements sociaux

Entre 0 et 5 ans

0%

0%

Entre 6 et 21 ans

6% par an

1,65% par an

La 22e année

4%

1,60%

De la 23e à la 30e année

exonération complète

9% par an

Après 30 ans

exonération complète

exonération complète

Taux applicables aux cessions intervenant à compter du 01/09/13. A noter : les cessions intervenant entre cette date et le 31 août 2014 béné ciaient d’un abattement exceptionnel de 25%. Taxe scale de 19% éventuellement majorée de 2% à 6% si le montant de la plus-value excède 50.000 euros à laquelle s’ajoutaient les prélèvements sociaux de 15,5%.

Taxe additionnelle sur plus-values nettes

Montant de la plus-value taxable

Taux de la taxe aditionnelle

Entre 50 000 et 100 000 euros

2%

Entre 100 000 et 150 000 euros

3%

Entre 150 000 et 200 000 euros

4%

Entre 200 000 et 250 000 euros

5%

Supérieur à 250 000 euros

6%

2) La plus-value mobilière

Titres concernés

• les valeurs mobilières (actions, obligations, etc.),
• les droits sociaux (actions et parts de sociétés sauf les titres de certaines sociétés immobilières),
• les titres représentatifs de valeurs ou droits imposables (par exemple, actions de Sicav, parts de fonds communs de placement).

Taux d’imposition

Les plus-values de cession de valeurs mobilières sont imposées :
• IR x TMI,
• 15,5 % au titre des contributions sociales.Depuis le 1er janvier 2010, les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumises aux prélèvements sociaux dès le 1er euro de cession.

L’impôt afférent à la plus-value taxable est déclaré sur l’imprimé n°2074.
Les plus-values, après application de l’abattement sont imposable sur le revenu selon le taux marginal le plus élevé.

Taux d’imposition via l’impôt sur le revenu, applicable sur les revenus 2015

TMI TMI + PS (1) CSG Déductible (2) Taux global (3)
0,00% 15,50% 0,00% 15,50%
14,00% 29,50% 0,71% 28,79%
30,00% 45,50% 1,53% 43,97%
41,00% 56,50% 2,09% 54,41%
45,00% 60,50% 2,30% 58,21%

(1) : Taux des prélèvements sociaux de 15,50%, applicables à partir du 1er janvier 2015 (2) : Taux de déduction de la CSG applicable à partir du 1er janvier 2015
(3) : Taux global d’imposition des intérêts.

La taxe foncière a grimpé de près de 15% en moyenne depuis 2010

La taxe foncière a grimpé de près de 15% en moyenne depuis 2010 (étude)

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La taxe foncière sur les propriétés bâties a augmenté en moyenne de 14,7% en France entre 2010 et 2015, ce qui recouvre de grandes disparités en fonction des villes et des départements, selon une étude de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), publiée jeudi.

Cette hausse connaît toutefois un ralentissement “heureux” par rapport aux périodes précédentes de 2009-2014 (+16,42%) et est “surtout inférieure aux hausses astronomiques” de 2008-2013 (+21,26%) et 2007-2012 (+21,17%), souligne l’UNPI.

Elle explique l’augmentation des cinq dernières années par une hausse de 7,62% des valeurs locatives (soit l’assiette de l’impôt) entre 2009 et 2014, en application des lois de finances, et par la progression de 6,58%, dans le même temps, des taux d’imposition.

L’UNPI note en outre que cette progression de 14,7% est quasiment trois fois supérieure à l’inflation, trois fois et demie supérieure à la hausse des loyers du secteur privé et au moins deux fois supérieure à l’évolution des salaires sur la même période, et que cet impôt pèse donc “de plus en plus sur le budget des ménages propriétaires”.

Sur l’ensemble du territoire, la part départementale payée par les contribuables a augmenté en moyenne de 15,02% sur cinq ans, ce qui constitue là encore une hausse moindre qu’au cours des deux périodes précédentes (2009-2014 et 2008-2013).

Ce sont de nouveau les contribuables de la Corse-du-Sud qui ont enregistré la plus forte hausse de leur taxe foncière entre 2010 et 2015, avec une augmentation de 69,99% en moyenne, suivis par le Val-d’Oise (+57,76%) et l’Ain (+42,23%).

A l’inverse, les cotisations départementales ont faiblement progressé dans les Hauts-de-Seine (+5,24% en moyenne), dans le Morbihan (+5,88%), à La Réunion (+6,55%), ou encore en Martinique (+6,79%) et en Guadeloupe (+6,86%), n’y augmentant qu’en raison de la revalorisation annuelle des valeurs locatives.

Au niveau global, en cumulant les taux du département et de la commune, ce sont les habitants de Lille qui, parmi les cinquante plus grosses villes de France, ont connu l’augmentation de la taxe foncière la plus spectaculaire entre 2010 et 2015 (+22,99%), devant ceux d’Angers (+20,94%), de Clermont-Ferrand (+20,57%), de Lyon (+20,34%) et de Créteil (+20,14%).

C’est à Grenoble que la taxe foncière a le moins progressé en cinq ans (+6,35%), ainsi qu’à Poitiers (+6,43%), Roubaix (+6,58%), Nice (+6,77%) ou encore Tourcoing (+7,18%).

“En moyenne, la taxe foncière a augmenté de 13,41% dans les grandes villes. C’est un peu moins que dans le reste du territoire français”, précise l’UNPI.

Mais selon elle, les premiers chiffres disponibles pour l’année 2016 sont “extrêmement inquiétants”.

“35 départements ont augmenté leur taux de taxe foncière en 2016, contre 11 en 2015. Concernant les 50 plus grandes villes de France, la taxe foncière a en moyenne augmenté de 3,78% en seulement un an”, ce qui est “sensiblement plus qu’entre 2014 et 2015 (+2,22%) et trois fois plus qu’entre 2013 et 2014 (+1,13%)”, note-t-elle.

 

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Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie:

– d’un investissement (par exemple, l’investissement locatif -dispositifs Duflot/Pinel)

– ou d’une prestation (par exemple, l’emploi d’un salarié à domicile ou les frais de garde des jeunes enfants).

Le plafonnement global ne s’applique pas aux avantages fiscaux liés :
– à la situation personnelle (par exemple, les frais d’établissements pour personnes dépendantes)
– ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie (par exemple, les dons aux organismes d’intérêt général).

La réduction d’impôt supérieure au plafond est définitivement perdue et ne donne pas droit à report.

Rappel du plafonnement des années antérieures

Plafonnement global des niches fiscales revu à la baisse chaque année:

  • 2009: 25 000 € +10% du RIG
  • 2010: 20 000 € + 8% du RIG
  • 2011: 18 000 € + 6% du RIG
  • 2012: 18 000 € + 4% du RIG
  • 2013: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2014: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2015: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer
  • 2016: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer

Une réduction d’impôt LODEOM non retenue en totalité dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (seulement 44% pour enveloppe sans agrément , 34% pour enveloppe avec agrément, 30% pour Logement Social, sont retenus pour apprécier le respect du plafond selon les enveloppes partenaires)

Exemple de calcul

IR net à payer (après réductions et crédits d’impôt) : 50 000 €

  • Plafond global= 10 000€ – (réductions incluses dans le plafond) = x€
    PG = 10 000€ – 2500 € (emploi salarié domicile) – 800 € (frais de garde de jeunes enfants) = 6700€

  • Enveloppe Girardin disponible : 8000€ – (réductions Girardin) = y€
    8000€ – 0€= 8000 €


  • Montant max de réduction IR disponible en LODEOM = x€ + y€ (net de rétrocessions)
    6700€ + 8000€ = 14 700 €

  • Montant max brut de réduction de LODEOM (brut de rétrocessions)
    Sans agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 44% = 40 909€
    Avec agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 34% = 52 941 €

Sans agrément = 14 700 € / 44% = 34 409 €
Avec agrément = 14 700 € / 34% = 43 235 €

En l’espèce, avec un investissement LODEOM, le client pourrait donc effacer au maximum 34 409€ ou 43 325€ d’impôt.

Superposition du plafonnement des niches fiscales

En cas d’accumulation de réductions d’impôt issues d’investissements réalisés par le passé et produisant des effets répétés dans le temps, application de la superposition du plafond des niches fiscales

Méthode de calcul
Il faut partir du plafond de l’année du premier investissement (hors avantage fiscal procuré sur une année, type employé à domicile) sans aller au-delà des investissements faits en 2009.

  • De ce plafond, on déduit l’avantage fiscal tiré des investissements de l’année et cela représente le « stock » de l’année (N). Ce « stock » correspond à la différence du plafond global de l’année N et le montant de la réduction d’impôt générée par les investissements réalisés au cours de la même année, à l’exclusion du one shot, de l’employé à domicile et des dons.
    Ce « stock » N est comparé au plafond des niches fiscales de l’année N + 1. On conserve la plus petite des deux sommes entre le plafond N + 1 et le « stock » N. La somme retenue correspond au plafond d’investissement pour N + 1.
    Il convient de répartir de cette valeur et de procéder à nouveau à l’opération faite pour l’année N avec les investissements de l’année N + 1 afin d’aboutir sur le « stock » de l’année N + 1.
    Ce raisonnement est à appliquer à l’identique pour chaque année jusqu’à 2016 afin d’aboutir au « stock global » 2016. Toutefois, pour calculer la limite d’investissement Outre-mer ou SOFICA pour 2016, il faut ajouter 8 000 € au « stock global » obtenu (le plafond global étant de 10 000 € sauf 18 000 € pour l’investissement Outre-mer ou SOFICA).
  • Exemple de calcul
    Prenons l’exemple d’un foyer qui bénéficie de 100 000 € de revenu net global pour le calcul de l’IR 2015.
    Avantages fiscaux du couple
  • 2010 : 8 333 € (Scellier à 25 %).
    2011 : 7 333 € (Scellier à 22%)
    2012 : 3 66 € (Bouvard à 11 %)
    2013 : 5 000 € (Duflot).
2010 :
Plafond 2010

28 000 €

Investissement 2010  -8 333 €
« Stock » 2010

19 667 €

« Stock » 2010 (19 667 €) < Plafond 2011 (24 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond

2011 :
« Stock » 2010

19 667 €

Investissement 2011

-7 333 €

« Stock » 2011 12 334 €

« Stock » 2011 (12 334 €) < d’investissement pour 2012. Plafond 2012 (22 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2012.

2012 :
« Stock » 2011 19 667 €
Investissement 2012

-3 666 €

« Stock » 2012 8 668 €

« Stock » 2012 (8 668 €) < Plafond 2013 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2013.

2013 :

« Stock » 2012

8 668 €

Investissement 2013 -5 000 €
« Stock » 2013 3 668 €

« Stock » 2013 (3668 €) < Plafond 2014 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2014

2014 :
« Stock » 2012 3 668 €
Investissement 2013 -0 €
« Stock » 2013  3 668 €

En 2015, si le couple souhaite réaliser un investissement PINEL, le montant de la réduction d’impôt ne devra pas excéder 3668€.
A l’inverse, si aucun investissement n’avait été réalisé à compter de 2012 (pas de Bouvard, ni Duflot), le couple bénéficierait toujours de son plafond de 10 000 €.

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Taxes forfaitaires sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis

Taxes forfaitaires sur le produit de la valorisation des terrains nus et des immeubles bâtis

Référence du bofip  du 2015 03 12

Donation et succession

Donation et succession : guide pratique

Transmettre son patrimoine à ses descendants, à son conjoint ou à ses proches, voire à des tiers ou à une association, c’est une préoccupation majeure à partir d’un certain âge. Et pas seulement chez les plus fortunés.

La fiscalité des donations et successions

Toute transmission à titre gratuit (donation ou succession) est soumise aux droits de mutation à titre gratuit

Le barème des droits

Le barème des droits de donation et le barème des droits de succession, dans l’ensemble identiques, sont progressifs et par tranches.

Les taux du barème dépendent du lien de parenté entre les deux parties et sont appliqués après déduction d’abattements.

C’est le patrimoine net ainsi transmis, après déduction des dettes éventuelles du défunt, qui est taxé.

La déclaration de succession

En cas de décès, les héritiers doivent obligatoirement envoyer une déclaration de succession aux services fiscaux, si le patrimoine est supérieur à 50 000 €. La déclaration de succession

Certains bien bénéficient d’allègements ou d’exonérations.

Assurance-vie et succession

C’est le cas notamment des contrats d’assurance-vie, qui doivent être déclarés, mais qui ne sont pas soumis au barème des droits de succession, mais à un dispositif d’imposition allégé, dont les taux dépendent de la date de souscription. Assurance-vie et droits de succession

Les délais de paiement

Dans certains, notamment en matière de successions, la loi prévoit la possibilité de décaler et d’étaler le paiement des droits. Les délais de paiement

Le droit des donations

Les donations (ou libéralités) sont régies par les les articles 893 et suivants du Code civil.

Les dons manuels

La donation la plus courante, c’est le don manuel. C’est-à-dire la simple remise matérielle d’un bien meuble quelconque : un objet, un meuble, une somme d’argent, un chèque, voire des valeurs mobilières. Aucune condition de forme n’est exigée. Les dons manuels

Les dons d’argent

Toutes les transmissions à titre gratuit (donation ou succession) sont soumises aux droits de mutation. Mais les donations d’argent (ou de liquidités) en espèces, par chèque ou virement, entre ascendants et descendants, bénéficient d’un abattement spécifique, qui s’ajoute aux abattements de droit commun. Abattement sur les dons d’argent

La donation-partage

En présence de plusieurs enfants, une donation peut toujours susciter des litiges familiaux. Pour les prévenir et les éviter, le mieux est de réaliser une donation-partage, consiste à donner et répartir, de son vivant, tout ou partie de ses biens. Au décès du donateur, la succession ne portera plus que sur les biens restants. La donation-partage

Les donations entre époux

En principe, une donation ne peut porter que sur un bien existant. Les donations entre époux échappent à cette règle : Les époux ou futurs époux peuvent donc se donner des biens présents ou à venir. Avec le contrat de mariage et le testament, c’est un bon moyen d’assurer l’avenir du conjoint survivant.Les donations entre époux

Annulation d’une donation

En principe aussi, une donation est irrévocable. Sauf dans certains bien précis, définis par la loi. Annuler une donation

Les régles à respecter

Il faut savoir également que les donations déguisées, notamment sous la forme d’une vente, peuvent être sanctionnées. Mais que l’on peut aussi donner sous condition ou pratiquer des donations successives< entre plusieurs personnes

Le droit des successions

Les héritiers

En l’absence de dispositions spécifiques prises par le défunt, son patrimoine est réparti entre ses héritiers selon les règles prévues par le Code civil. Qui sont les héritiers

Testament et legs

Toute personne peut également rédiger un testament, elle-même ou avec l’intervention d’un notaire, pour modifier cette répartition légale, notamment par des legs particuliers. Le testament et Les legs

Réserve héréditaire

Mais un testament ne doit pas empiéter sur la part minimale d’héritage à laquelle ont droit les héritiers réservataires (les enfants et dans certains cas, le conjoint survivant), faute de quoi ceux-ci peuvent intenter une action en réduction. La réserve héréditaire

Impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu 2015

I.-En ce qui concerne les contribuables visés à l’article 4 B, il est fait application des règles suivantes pour le calcul de l’impôt sur le revenu :

1. L’impôt est calculé en appliquant à la fraction de chaque part de revenu qui excède 9 700 € le taux de :

14 % pour la fraction supérieure à 9 700 € et inférieure ou égale à 26 791 € ;

30 % pour la fraction supérieure à 26 791 € et inférieure ou égale à 71 826 € ;

41 % pour la fraction supérieure à 71 826 € et inférieure ou égale à 152 108 € ;

45 % pour la fraction supérieure à 152 108 €.

2. La réduction d’impôt résultant de l’application du quotient familial ne peut excéder 1 510 € par demi-part ou la moitié de cette somme par quart de part s’ajoutant à une part pour les contribuables célibataires, divorcés, veufs ou soumis à l’imposition distincte prévue au 4 de l’article 6 et à deux parts pour les contribuables mariés soumis à une imposition commune.

Toutefois, pour les contribuables célibataires, divorcés, ou soumis à l’imposition distincte prévue au 4 de l’article 6 qui répondent aux conditions fixées au II de l’article 194, la réduction d’impôt correspondant à la part accordée au titre du premier enfant à charge est limitée à 3 562 €. Lorsque les contribuables entretiennent uniquement des enfants dont la charge est réputée également partagée entre l’un et l’autre des parents, la réduction d’impôt correspondant à la demi-part accordée au titre de chacun des deux premiers enfants est limitée à la moitié de cette somme.

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, la réduction d’impôt résultant de l’application du quotient familial, accordée aux contribuables qui bénéficient des dispositions des a, b et e du 1 de l’article 195, ne peut excéder 902 € ;

Les contribuables qui bénéficient d’une demi-part au titre des a, b, c, d, d bis, e et f du 1 ainsi que des 2 à 6 de l’article 195 ont droit à une réduction d’impôt égale à 1 506 € pour chacune de ces demi-parts lorsque la réduction de leur cotisation d’impôt est plafonnée en application du premier alinéa. La réduction d’impôt est égale à la moitié de cette somme lorsque la majoration visée au 2 de l’article 195 est de un quart de part. Cette réduction d’impôt ne peut toutefois excéder l’augmentation de la cotisation d’impôt résultant du plafonnement.

Les contribuables veufs ayant des enfants à charge qui bénéficient d’une part supplémentaire de quotient familial en application du I de l’article 194 ont droit à une réduction d’impôt égale à 1 682 € pour cette part supplémentaire lorsque la réduction de leur cotisation d’impôt est plafonnée en application du premier alinéa du présent 2. Cette réduction d’impôt ne peut toutefois excéder l’augmentation de la cotisation d’impôt résultant du plafonnement.

3. Le montant de l’impôt résultant de l’application des dispositions précédentes est réduit de 30 %, dans la limite de 5 100 €, pour les contribuables domiciliés dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion ; cette réduction est égale à 40 %, dans la limite de 6 700 €, pour les contribuables domiciliés dans les départements de la Guyane et de Mayotte ;

4. Le montant de l’impôt résultant de l’application des dispositions précédentes est diminué, dans la limite de son montant, de la différence entre 1 165 € et les trois quarts de son montant pour les contribuables célibataires, divorcés ou veufs et de la différence entre 1 920 € et les trois quarts de son montant pour les contribuables soumis à imposition commune.

5. Les réductions d’impôt mentionnées aux articles 199 quater B à 200 s’imputent sur l’impôt résultant de l’application des dispositions précédentes avant imputation des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires ; elles ne peuvent pas donner lieu à remboursement.

source www.legifrance.gouv.fr

 

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Loi LMNP

LES AVANTAGES FISCAUX

liés à l’investissement immobilier locatif en LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL

LE RÉSULTAT FISCAL EST DÉTERMINÉ EN PRENANT EN COMPTE

  • Les recettes H.T. (loyers perçus)
  • L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de dossier …).
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les amortissements de l’immobilier (4% de l’investissement H.T. sur 25 ans) et du mobilier (20% de l’investissement H.T. pendant 5 ans) peuvent être déduits dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué. Le montant de cet amortissement est imputable lorsque l’activité devient bénéficiaire.
  • Pendant la période de déficit, ils sont réputés «différés» ou «écartés». Ils viendront s’imputer des bénéfices lorsque l’activité deviendra bénéficiaire et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés.
    Attention la valeur du terrain n’est jamais amortissable.
  • Récupération de la TVA l’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) si le bien est neuf (VEFA – taux T.V.A. à 20 %) ou déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge) le cas échéant.

LES OBLIGATIONS

liées à l’investissement immobilier locatif en LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL

Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

OBLIGATIONS POUR AVOIR LE STATUT DE LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL

    • Tenir une comptabilité commerciale ainsi que de se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables pesant sur les entreprises.
    • La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur la 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C au régime BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.

PLUS

  • Imposition selon les règles applicables des plus values immobilières réalisées par les particuliers.

LES GARANTIES DE VOTRE OPÉRATION

SELECTION RIGOUREUSE DES PRODUITS

  • Sélection et analyse économique et sociale des sites
  • Qualité des services proposés aux clients

SELECTION RIGOUREUSE DU GESTIONNAIRE

  • Expérience, implantation nationale, surface et garanties financières

LOYERS GARANTIS PAR BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS

  • Le versement du loyer n’est pas lié à l’occupation du logement. Il est garanti par le bail commercial signé avec le gestionnaire du bien.

ASSISTANCE COMPTABLE, FISCALE ET JURIDIQUE

  • Contrat de partenariat avec un cabinet d’expertise spécialisé qui pourra assurer la comptabilité du client si ce dernier le désire.
  • Si le client le désire, mise en relation avec un cabinet d’avocats spécialisé pour constituer une SARL de famille ou EURL.

LA LOI LMNP BOUVARD

LES AVANTAGES FISCAUX

liés à l’investissement immobilier locatif en LMNP «BOUVARD»

LE RÉSULTAT FISCAL EST DÉTERMINÉ EN PRENANT EN COMPTE

  • Les recettes H.T. (loyers perçus)
  • L’ensemble des charges et les frais engagés pour les besoins de l’exploitation (entretien et réparation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité, frais de dossier …).
  • Les intérêts d’emprunt
  • Récupération de la TVA l’investisseur récupérera la TVA dans le cadre d’une résidence de services (avec au moins 3 services sur 4) si le bien est neuf (VEFA – taux T.V.A. à 20 %) ou déjà en exploitation (régime de la TVA sur marge).

Réduction d’impôt

  • 11% sur le prix de l’immobilier hors taxes hors meubles pour les acquisitions au sein de résidences de services présentant une utilité économique ou sociale : résidence étudiante, EHPAD, résidence sénior bénéficiant de l’agrément « qualité », résidence de tourisme classée, sur une durée de 9 ans à raison de 1/9ème par an pour les opérations réalisées entre le 01/01/2013 et le 31/12/2016.
  • Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable peut bénéficier de la réduction d’impôt à raison de l’acquisition d’un ou plusieurs logement pour une assiette scale retenue à hauteur de 300 000€ HT/ Hors meubles. Pour la partie excédant ce montant, il est possible de pratiquer le mécanisme de l’amortissement.
  • Lorsque la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition est supérieure à l’impôt sur le revenu à payer, au titre de cette même année, l’excédent peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.
  • L’annéededépartdel’avantage scalestl’annéedel’achèvementdulogementoul’annéed’acquisitionsielle est postérieure.
  • Le non respect des engagements de location entraîne la perte du béné ce des incitations scales (respect de l’engagement de louer le logement meublé par bail commercial pendant une durée minimum de 9 ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence).Les amortissements de l’immobilier (4% de l’investissement H.T. par an sur 25 ans) et du mobilier (20% de l’investissement H.T. par an sur une durée de 5 ans) pour la partie du prix de revient supérieure à 300 000€* HT/Hors meubles peuvent être déduits dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.Le montant de cet amortissement est imputable lorsque l’activité est bénéficiaire. Pendant la période de déficit, ils sont réputés diférés. Ils viendront s’imputer des bénéfices, lorsque l’activité sera bénéficiaire, et permettront alors de générer des revenus non fiscalisés (sur la partie du prix de revient supérieure à 300 000€*).
    Attention la valeur du terrain n’est jamais amortissable.

    * Si l’investisseur choisit le régime LMNP classique (sans la réduction Bouvard), la base amortissable est la totalité du prix de revient HT dans la limite d’un plafond égal à la différence entre le loyer et les autres charges relatives au bien loué.

LES OBLIGATIONS

liés à l’investissement immobilier locatif en LMNP «BOUVARD»

OBLIGATIONS POUR AVOIR LE STATUT DE LOUEUR MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL

  • Tenir une comptabilité commerciale et se soumettre à l’ensemble des obligations déclaratives et comptables des entreprises.
  • La déclaration fiscale de l’exploitation se fait sur une 2031 dont le résultat est reporté sur la 2042C au régime des BIC non professionnel réel normal ou réel simplifié.

    PLUS VALUES

    • Imposition selon les règles applicables des plus values immobilières réalisées par les particuliers.

    PLAFOND

    • Respecter le plafond global : 10 000 euros par an en 2015

    LES GARANTIES DE VOTRE OPÉRATION

    SELECTION RIGOUREUSE DES PRODUITS

    • Sélection et analyse économique et sociale des sites,
    • Qualité des services proposés aux clients.

  

SELECTION RIGOUREUSE DU GESTIONNAIRE
  • Expérience, implantation nationale, surface et garanties financières.

LOYERS LIÉS À UN BAIL COMMERCIAL DE 9 ANS

• Le versement du loyer n’est pas directement lié à l’occupation du logement. Il est versé par le gestionnaire conformément au bail commercial signé entre les parties.

ASSISTANCE COMPTABLE, FISCALE

• Partenariat avec un cabinet d’expertise spécialisé qui assurera la comptabilité du client si ce dernier le désire.

Document non contractuel – Août 2016

LA LOI PINEL

LES AVANTAGES FISCAUX

liés à l’investissement immobilier locatif en LOI PINEL

RÉDUCTION D’IMPÔT

  • Pour les opérations réalisées entre le 01/09/2014 et le 31/12/2016, le contribuable pourra bénéficier :
    • Soit de 12 % de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 6 ans
    • Soit de 18 % de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 9 ans
    • Soit de 21 % de réduction d’impôt, s’il s’engage à louer le bien pendant 12 ans
  • Deux acquisitions maximum pour un montant cumulé plafonné à 300000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.
  • L’année de départ de l’avantage fiscal est l’année de l’achèvement du logement ou l’année d’acquisition si elle est postérieure.

DÉDUCTION D’IMPÔT LIÉE AU DÉFICIT FONCIER DE DROIT COMMUN

  • Intérêts d’emprunt: les intérêts du financement de l’acquisition (ou de travaux) sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les frais annexes (assurances décès invalidité liées au contrat et, sous certaines conditions, les frais de dossier).
    La déduction des intérêts d’emprunt est plafonnée au montant des loyers perçus annuellement.
  • « Autres charges » déductibles :
    – Frais réels de gestion : déduction des frais de gestion y compris la rémunération du gardien, s’il y a lieu, au prorata de la part du propriétaire.
    – Travaux : déduction des travaux de réparation, entretien ou amélioration, sans limitation de montant, en dehors des travaux de construction ou agrandissement non déductibles. – Taxe foncière : déductible en totalité.- Primes d’assurance : déductibles pour leur montant réel.La déduction de ces « autres charges » est plafonnée à 10 700 euros sur le revenu brut global.

    LES OBLIGATIONS 

liées à l’investissement immobilier locatif en LOI PINEL

  • La durée de location doit être de 6 ans minimum, 9 ans ou 12 ans.
  • Les zones A, ABis, B1 et B2 sont éligibles au dispositif PINEL.
  • Sont éligibles les immeubles neufs dont les caractéristiques thermiques et énergétiques sont conformes à la réglementation RT 2012 ou label BBC 2005.
  • Respect du plafond global : 10 000 euros par an en 2015.
  • Le prix par m2 habitables ouvrant droit à la réduction d’impôt est fixé par décret.
  • Les loyers sont plafonnés suivant les zones et ne peuvent être supérieurs à un plafond fixé par décret.
  • Plafond de ressources des locataires est fixé par décret.
  • La location aux ascendants et descendants,est possible,sans perte du bénéfice de la réduction d’impôt,aux investissements réalisés à compter du 01/01/2015, à condition que le locataire ne soit pas rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
  • Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Document non contractuel – Août 2016

LA LOI PINEL PROLONGÉE JUSQU’EN 2017

LA LOI PINEL

PROLONGÉE JUSQU’EN 2017

IMMOBILIER / FISCALITÉ / LOI 2016

Le 8 avril 2016, le président de la république François Hollande a annoncé la prolongation du dispositif fiscal Pinel jusqu’au 31 décembre 2017.
Le chef de l’État a déclaré : « ce dispositif a marché, marche et marchera encore »

COMMENT AIDER SON ENFANT À DEVENIR PROPRIÉTAIRE ?

COMMENT AIDER SON ENFANT
À DEVENIR PROPRIÉTAIRE ?

Votre enfant veut devenir propriétaire. si vous voulez lui donner un coup de pouce, plusieurs solutions existent : donation, prêt ou encore transfert des droits du PEL. Le point sur les règles à respecter et les erreurs à éviter.

Votre enfant se lance, il veut acheter son premier bien immobilier. Vous souhaitez l’aider en lui permettant d’augmenter son apport personnel ou ses revenus. Vous pouvez mettre en place plusieurs dispositifs qui pourront se révéler intéressants fiscalement. Veillez toutefois,si vous avez plusieurs enfants,à ne pas en avantager un plus que les autres.

LA DONATION DE SOMMES D’ARGENT POUR GROSSIR L’APPORT PERSONNEL

Première solution pour aider votre enfant à avoir un apport personnel important : la donation de somme d’argent. Une possibilité qui est intéressante fiscalement car vous êtes exonéré si la somme ne dépasse pas 100.000 euros, par parent et par enfant, quelle que soit la nature du don. À cela s’ajoutent 31.865 euros si cette libéralité n’est composée que d’une somme d’argent. Un avantage qui se reconstitue tous les 15 ans. Vous pouvez enregistrer cette donation directement au centre des impôts ou passer par un acte notarié. La donation est considérée comme une avance sur la succession, donc si vous avez un seul enfant, pas de souci. La situation risque de se compliquer si la famille est plus nombreuse. « Si vous donnez 100.000 euros à votre ls pour financer l’intégralité de l’achat de l’appartement et que dix ans plus tard au moment de votre décès, cet appartement vaut 200.000 euros, ce dernier risque d’être pénalisé, prévient Elodie Frémont, notaire à Paris. S’il a des frères et sœurs, le fils auquel vous avez fait une donation devra retrancher les 200.000 et non les 100.000 euros dans sa part de succession. Autrement dit, s’ils sont deux, il devra reverser 100.000 euros à son frère ou à sa sœur. » Pour éviter que ce coup de pouce ne se transforme en cadeau empoisonné, la notaire conseille d’opter pour la donation-partage. « À partir du moment où chaque enfant reçoit une somme d’argent, les valeurs sont figées.

Ainsi, en cas de plus-value, c’est la somme donnée qui sera prise en compte et non le montant du bien au moment du décès. » Si vous ne pouvez pas donner la même somme au même moment, la répartition peut être inégalitaire. Le rééquilibrage pourra se faire plus tard ou au moment de votre succession. Cet acte doit obligatoirement être établi devant notaire.

LE PRÊT FAMILIAL POUR RÉCUPÉRER VOTRE CAPITAL

Si vous n’avez pas les fonds nécessaires pour faire une donation-partage ou si vous voulez récupérer le capital pour compenser votre perte de revenu au moment de votre départ à la retraite, vous pouvez mettre en place un prêt familial. Cette solution peut également vous permettre d’aller au-delà des sommes exonérées en cas de donation. Pour éviter d’être requalifié en donation, le prêt doit se présenter comme celui proposé.