Pourquoi investir dans des résidences sénior en loi Pinel

Pourquoi investir dans des résidences sénior

en loi Pinel

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Un bon moyen de garder pendant des années un locataire et de sécuriser votre investissement.

Ce concept de village de sénior est très apprécié par les résidents du fait de la convivialité et des activités partagées dans des lieux de communs.

 

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Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie:

– d’un investissement (par exemple, l’investissement locatif -dispositifs Duflot/Pinel)

– ou d’une prestation (par exemple, l’emploi d’un salarié à domicile ou les frais de garde des jeunes enfants).

Le plafonnement global ne s’applique pas aux avantages fiscaux liés :
– à la situation personnelle (par exemple, les frais d’établissements pour personnes dépendantes)
– ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie (par exemple, les dons aux organismes d’intérêt général).

La réduction d’impôt supérieure au plafond est définitivement perdue et ne donne pas droit à report.

Rappel du plafonnement des années antérieures

Plafonnement global des niches fiscales revu à la baisse chaque année:

  • 2009: 25 000 € +10% du RIG
  • 2010: 20 000 € + 8% du RIG
  • 2011: 18 000 € + 6% du RIG
  • 2012: 18 000 € + 4% du RIG
  • 2013: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2014: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2015: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer
  • 2016: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer

Une réduction d’impôt LODEOM non retenue en totalité dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (seulement 44% pour enveloppe sans agrément , 34% pour enveloppe avec agrément, 30% pour Logement Social, sont retenus pour apprécier le respect du plafond selon les enveloppes partenaires)

Exemple de calcul

IR net à payer (après réductions et crédits d’impôt) : 50 000 €

  • Plafond global= 10 000€ – (réductions incluses dans le plafond) = x€
    PG = 10 000€ – 2500 € (emploi salarié domicile) – 800 € (frais de garde de jeunes enfants) = 6700€

  • Enveloppe Girardin disponible : 8000€ – (réductions Girardin) = y€
    8000€ – 0€= 8000 €


  • Montant max de réduction IR disponible en LODEOM = x€ + y€ (net de rétrocessions)
    6700€ + 8000€ = 14 700 €

  • Montant max brut de réduction de LODEOM (brut de rétrocessions)
    Sans agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 44% = 40 909€
    Avec agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 34% = 52 941 €

Sans agrément = 14 700 € / 44% = 34 409 €
Avec agrément = 14 700 € / 34% = 43 235 €

En l’espèce, avec un investissement LODEOM, le client pourrait donc effacer au maximum 34 409€ ou 43 325€ d’impôt.

Superposition du plafonnement des niches fiscales

En cas d’accumulation de réductions d’impôt issues d’investissements réalisés par le passé et produisant des effets répétés dans le temps, application de la superposition du plafond des niches fiscales

Méthode de calcul
Il faut partir du plafond de l’année du premier investissement (hors avantage fiscal procuré sur une année, type employé à domicile) sans aller au-delà des investissements faits en 2009.

  • De ce plafond, on déduit l’avantage fiscal tiré des investissements de l’année et cela représente le « stock » de l’année (N). Ce « stock » correspond à la différence du plafond global de l’année N et le montant de la réduction d’impôt générée par les investissements réalisés au cours de la même année, à l’exclusion du one shot, de l’employé à domicile et des dons.
    Ce « stock » N est comparé au plafond des niches fiscales de l’année N + 1. On conserve la plus petite des deux sommes entre le plafond N + 1 et le « stock » N. La somme retenue correspond au plafond d’investissement pour N + 1.
    Il convient de répartir de cette valeur et de procéder à nouveau à l’opération faite pour l’année N avec les investissements de l’année N + 1 afin d’aboutir sur le « stock » de l’année N + 1.
    Ce raisonnement est à appliquer à l’identique pour chaque année jusqu’à 2016 afin d’aboutir au « stock global » 2016. Toutefois, pour calculer la limite d’investissement Outre-mer ou SOFICA pour 2016, il faut ajouter 8 000 € au « stock global » obtenu (le plafond global étant de 10 000 € sauf 18 000 € pour l’investissement Outre-mer ou SOFICA).
  • Exemple de calcul
    Prenons l’exemple d’un foyer qui bénéficie de 100 000 € de revenu net global pour le calcul de l’IR 2015.
    Avantages fiscaux du couple
  • 2010 : 8 333 € (Scellier à 25 %).
    2011 : 7 333 € (Scellier à 22%)
    2012 : 3 66 € (Bouvard à 11 %)
    2013 : 5 000 € (Duflot).
2010 :
Plafond 2010

28 000 €

Investissement 2010  -8 333 €
« Stock » 2010

19 667 €

« Stock » 2010 (19 667 €) < Plafond 2011 (24 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond

2011 :
« Stock » 2010

19 667 €

Investissement 2011

-7 333 €

« Stock » 2011 12 334 €

« Stock » 2011 (12 334 €) < d’investissement pour 2012. Plafond 2012 (22 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2012.

2012 :
« Stock » 2011 19 667 €
Investissement 2012

-3 666 €

« Stock » 2012 8 668 €

« Stock » 2012 (8 668 €) < Plafond 2013 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2013.

2013 :

« Stock » 2012

8 668 €

Investissement 2013 -5 000 €
« Stock » 2013 3 668 €

« Stock » 2013 (3668 €) < Plafond 2014 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2014

2014 :
« Stock » 2012 3 668 €
Investissement 2013 -0 €
« Stock » 2013  3 668 €

En 2015, si le couple souhaite réaliser un investissement PINEL, le montant de la réduction d’impôt ne devra pas excéder 3668€.
A l’inverse, si aucun investissement n’avait été réalisé à compter de 2012 (pas de Bouvard, ni Duflot), le couple bénéficierait toujours de son plafond de 10 000 €.

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