DISPOSITIF PINEL RECENTRÉ 2018 – 2022

DISPOSITIF PINEL RECENTRÉ 2018 – 2022

Dans son allocution du 17 juillet 2017 au Sénat, lors de la Conférence Nationale des Territoires, le Président de la République avait affirmé sa volonté de faciliter la création de logements nouveaux et de créer un choc d’offre sur les zones tendues.
Nous nous réjouissons dans son communiqué de presse de fin juillet de cette orientation et affichait son soutien au principe d’une redéfinition du zonage d’une loi Pinel vertueuse pour l’économie et les finances publiques.

Aujourd’hui à l’occasion de la conférence de presse donnée par Julien DENORMANDIE, secrétaire d’Etat au ministère de la cohésion des territoires, les éléments communiqués ont permis de clarifier la position du gouvernement précisant que le « dispositif Pinel était pérennisé pour quatre ans, jusqu’en 2022, et ainsi donner de la lisibilité au secteur et recentrer sur les zones urbaines ».

Le dispositif est donc restreint à compter de 2018 aux zones A bis, A et B1.

Nous ne pouvons que nous féliciter des éléments communiqués aujourd’hui.
Au-delà de l’effet vertueux pour les investisseurs d’un recentrage sur les zones urbaines les plus tendues, la reconduction pour 4 ans du dispositif donne à l’ensemble des professionnels de l’immobilier la visibilité nécessaire pour travailler au développement d’opérations immobilières dont les cycles de réalisation sont pluriannuels et se rallongent du fait de la complexité de la construction de projets en zones urbaines tendues.

Cette reconduction est une excellente nouvelle pour l’ensemble du secteur de la construction dont l’embellie récente reste fragile.

En effet, Le Ministère de la Cohésion des territoires avait annoncé le 29 août dernier,une baisse des ventes et des mises en ventes au 2ème trimestre 2017, de -9,4% et -17,1% respectivement.
Pour rappel, en mars 2017, nous avons déjà suggéré de recentrer le dispositif Pinel sur ces zones les plus tendues et donc d’exclure les communes situées dans les zones B2 et C.
L’objectif était double :

  • Concentrer l’effort de production de logements supplémentaires sur les secteurs sur lesquels les besoins sont les plus forts et rester fidèle à l’esprit du dispositif ;
  • Sécuriser les investisseurs particuliers en les orientant vers les marchés locatifs les plus larges et les plus dynamiques.

Nous avions récemment renouvelé cette proposition dans le cadre de la consultation lancée pendant l’été par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires auprès des collectivités territoriales et des acteurs du logement dans le cadre de la préparation du projet de loi logement mais également au travers de nombreux échanges avec des élus locaux, directement ou au travers de nos partenaires commerciaux ou promoteurs. En cohérence avec cette position, Nous nous sommes toujours refusé à commercialiser des opérations bénéficiant d’agrément Pinel sur les zones B2 et C.

NB : les communes éligibles au zonage Pinel représentent 8,4% du territoire ; en excluant les communes des zones B2 et C rendues éligibles par des agréments préfectoraux, ce chiffre passera à 5,4% mais regroupera l’ensemble des marchés les plus tendus.

Nous resterons attentifs à la finalisation du projet de loi, les contours définitifs du nouveau zonage et le taux de réduction d’impôt étant susceptibles d’arbitrages de dernière minute, lors des échanges au parlement comme au Sénat.

Rappelons que le texte final ne sera voté qu’en fin d’année et que les décrets d’application ne seront probablement publiés que fin décembre.

 

Pour plus d’information contactez nous au 09 64 33 32 77 au en remplissant le formulaire ci dessous

 

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Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global des niches fiscales

Le plafonnement global s’applique aux avantages fiscaux accordés en contrepartie:

– d’un investissement (par exemple, l’investissement locatif -dispositifs Duflot/Pinel)

– ou d’une prestation (par exemple, l’emploi d’un salarié à domicile ou les frais de garde des jeunes enfants).

Le plafonnement global ne s’applique pas aux avantages fiscaux liés :
– à la situation personnelle (par exemple, les frais d’établissements pour personnes dépendantes)
– ou à la poursuite d’un objectif d’intérêt général sans contrepartie (par exemple, les dons aux organismes d’intérêt général).

La réduction d’impôt supérieure au plafond est définitivement perdue et ne donne pas droit à report.

Rappel du plafonnement des années antérieures

Plafonnement global des niches fiscales revu à la baisse chaque année:

  • 2009: 25 000 € +10% du RIG
  • 2010: 20 000 € + 8% du RIG
  • 2011: 18 000 € + 6% du RIG
  • 2012: 18 000 € + 4% du RIG
  • 2013: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2014: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin Industriel et SOFICA
  • 2015: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer
  • 2016: 10 000 € sauf 18 000 € pour le Girardin, SOFICA et Loi Pinel Outre- mer

Une réduction d’impôt LODEOM non retenue en totalité dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (seulement 44% pour enveloppe sans agrément , 34% pour enveloppe avec agrément, 30% pour Logement Social, sont retenus pour apprécier le respect du plafond selon les enveloppes partenaires)

Exemple de calcul

IR net à payer (après réductions et crédits d’impôt) : 50 000 €

  • Plafond global= 10 000€ – (réductions incluses dans le plafond) = x€
    PG = 10 000€ – 2500 € (emploi salarié domicile) – 800 € (frais de garde de jeunes enfants) = 6700€

  • Enveloppe Girardin disponible : 8000€ – (réductions Girardin) = y€
    8000€ – 0€= 8000 €


  • Montant max de réduction IR disponible en LODEOM = x€ + y€ (net de rétrocessions)
    6700€ + 8000€ = 14 700 €

  • Montant max brut de réduction de LODEOM (brut de rétrocessions)
    Sans agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 44% = 40 909€
    Avec agrément = 18 000€ (x€ + y€) / 34% = 52 941 €

Sans agrément = 14 700 € / 44% = 34 409 €
Avec agrément = 14 700 € / 34% = 43 235 €

En l’espèce, avec un investissement LODEOM, le client pourrait donc effacer au maximum 34 409€ ou 43 325€ d’impôt.

Superposition du plafonnement des niches fiscales

En cas d’accumulation de réductions d’impôt issues d’investissements réalisés par le passé et produisant des effets répétés dans le temps, application de la superposition du plafond des niches fiscales

Méthode de calcul
Il faut partir du plafond de l’année du premier investissement (hors avantage fiscal procuré sur une année, type employé à domicile) sans aller au-delà des investissements faits en 2009.

  • De ce plafond, on déduit l’avantage fiscal tiré des investissements de l’année et cela représente le « stock » de l’année (N). Ce « stock » correspond à la différence du plafond global de l’année N et le montant de la réduction d’impôt générée par les investissements réalisés au cours de la même année, à l’exclusion du one shot, de l’employé à domicile et des dons.
    Ce « stock » N est comparé au plafond des niches fiscales de l’année N + 1. On conserve la plus petite des deux sommes entre le plafond N + 1 et le « stock » N. La somme retenue correspond au plafond d’investissement pour N + 1.
    Il convient de répartir de cette valeur et de procéder à nouveau à l’opération faite pour l’année N avec les investissements de l’année N + 1 afin d’aboutir sur le « stock » de l’année N + 1.
    Ce raisonnement est à appliquer à l’identique pour chaque année jusqu’à 2016 afin d’aboutir au « stock global » 2016. Toutefois, pour calculer la limite d’investissement Outre-mer ou SOFICA pour 2016, il faut ajouter 8 000 € au « stock global » obtenu (le plafond global étant de 10 000 € sauf 18 000 € pour l’investissement Outre-mer ou SOFICA).
  • Exemple de calcul
    Prenons l’exemple d’un foyer qui bénéficie de 100 000 € de revenu net global pour le calcul de l’IR 2015.
    Avantages fiscaux du couple
  • 2010 : 8 333 € (Scellier à 25 %).
    2011 : 7 333 € (Scellier à 22%)
    2012 : 3 66 € (Bouvard à 11 %)
    2013 : 5 000 € (Duflot).
2010 :
Plafond 2010

28 000 €

Investissement 2010  -8 333 €
« Stock » 2010

19 667 €

« Stock » 2010 (19 667 €) < Plafond 2011 (24 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond

2011 :
« Stock » 2010

19 667 €

Investissement 2011

-7 333 €

« Stock » 2011 12 334 €

« Stock » 2011 (12 334 €) < d’investissement pour 2012. Plafond 2012 (22 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2012.

2012 :
« Stock » 2011 19 667 €
Investissement 2012

-3 666 €

« Stock » 2012 8 668 €

« Stock » 2012 (8 668 €) < Plafond 2013 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2013.

2013 :

« Stock » 2012

8 668 €

Investissement 2013 -5 000 €
« Stock » 2013 3 668 €

« Stock » 2013 (3668 €) < Plafond 2014 (10 000 €) : on conserve la plus petite des deux sommes qui correspond au plafond d’investissement pour 2014

2014 :
« Stock » 2012 3 668 €
Investissement 2013 -0 €
« Stock » 2013  3 668 €

En 2015, si le couple souhaite réaliser un investissement PINEL, le montant de la réduction d’impôt ne devra pas excéder 3668€.
A l’inverse, si aucun investissement n’avait été réalisé à compter de 2012 (pas de Bouvard, ni Duflot), le couple bénéficierait toujours de son plafond de 10 000 €.